Оценка земельных участков

Описание

Оценка в Тутаеве и в Тутаевском районе Ярославской области.

Земельные участки (земли) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

В современных условиях земля является одним из самых сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

специфика данного объекта;

неразработанность нормативно-правовой базы;

неразвитость земельного рынка.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, в отличии от других объектов недвижимости;

при оценке земельного участка всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли;

земельный фонд представляет основу формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность;

в отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износов, устареваний, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их использования одновременно как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Оценочная компания предоставляет следующие оценочные услуги:

оценка стоимости дачных участков и участков  для индивидуального жилищного строительства;

оценка стоимости земли сельскохозяйственного назначения;

оценка стоимости земли населённых пунктов;

оценка стоимости земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

оценка стоимости земли особо охраняемых территорий и объектов;

оценка стоимости земли лесного фонда;

оценка стоимости земли водного фонда;

оценка стоимости земли запаса;

оценка инвестиционных проектов.

Оценку земельных участков проводят в целях:

при оспаривании завышенной кадастровой стоимости;

при выкупе земельных участков;

при разделе земельных участков;

при купле-продаже земельных участков;

для оформления закладной в банк;

для определения стоимости залога при кредитовании;

установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;

при страховании, ввиду того, что возникает необходимость в определении стоимости недвижимости, как базы при исчислении страхового взноса;

при продаже муниципальной или федеральной собственности;

при вступлении в наследство для совершения нотариальных действий;

при передаче в доверительное управление или хозяйственное ведение;

при переоценке земельных участков;

оценка для постановки на баланс предприятия;

оценка для списания основных средств предприятия;

при передаче в аренду;

при уступке прав;

при судебных разбирательствах (оценка для суда);

для определения начальной цены на торгах;

при изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд;

при внесении в уставный капитал имущественных вкладов учредителей;

при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав.

Примерный перечень документов, необходимых для проведения оценки земельных участков

Для земельного участка, свободного от строений:

свидетельство о собственности или договор аренды;

кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта;

если участок в собственности юридического лица, необходимо предоставить данные о первоначальной и остаточной балансовой стоимости с указанием даты постановки на учёт, данные заверяются уполномоченным лицом организации.

Для земельного участка с имеющимися на нём строениями:

свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

кадастровый паспорт с ситуационным планом;

технические паспорта на имеющиеся строения;

правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на строения: свидетельство о собственности, договор купли-продажи;

если участок в собственности юридического лица, необходимо предоставить данные о первоначальной и остаточной балансовой стоимости с указанием даты постановки на учёт, данные заверяются уполномоченным лицом организации.

Оценка стоимости земельных участков, производится в соответствии с Методическими рекомендациями Министерства Имущества по определению рыночной стоимости земельных участков от 6 сентября 2002 г. № 568-р.

Содержание и объем работы, осуществляемой при проведении оценки земельных участков

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. 
Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объектов оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объектов оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объектов оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объектов оценки.

Применение подходов к оценке объекта. 
Для оценки стоимости традиционно используются три подхода к оценке (затратный, сравнительный и доходный), являющиеся стандартными, принятыми Российской и Международной практикой. Каждый из этих подходов приводит к получению различных значений рыночной стоимости объектов оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет определить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную рыночную стоимость объектов оценки. Окончательная оценка проводится на основании того подхода или подходов, которые выбраны как наиболее надежные в применении к данному объекту оценки. Результаты, полученные различными подходами к оценке, согласуются для получения величины стоимости объектов оценки.

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объектов оценки.

Составление отчета об оценке. 
Все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета.